Доступ собственников к общедомовому имуществу

Содержание
  1. Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу
  2. Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ
  3. Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома
  4. Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества
  5. При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт
  6. При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник
  7. Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу
  8. Доступ к общедомовому имуществу Жилищный кодекс
  9. Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
  10. Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете
  11. Общедомовая территория в многоквартирном доме ЖК РФ — Юридический справочник
  12. Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома
  13. Что относится к общедомовому имуществу в МКД
  14. Является ли балкон общедомовым имуществом?
  15. Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?
  16. Стояк батареи – это общедомовое имущество?
  17. Канализационный стояк – это общедомовое имущество?
  18. Какая ответственность за порчу общедомового имущества?
  19. Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?
  20. Использование общедомового имущества многоквартирного дома
  21. Как жильцы дома могут заработать на общедомовом имуществе
  22. Что относится к общедомовому имуществу
  23. Как можно использовать общедомовое имущество?
  24. Можно ли продавать общедомовое имущество?
  25. Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества
  26. Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?
  27. Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?
  28. Размещение на фасадах домов
  29. Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей
  30. Использование придомовой территории

Об обязанности жителей предоставлять управляющей организации доступ к общему имуществу

Доступ собственников к общедомовому имуществу

Для исполнения обязанностей по договору управления УО требуется доступ ко всему общему имуществу дома. Но иногда собственники создают для этого препятствия. Рассказываем, как УО решить такую ситуацию и кто отвечает за последствия аварий, произошедших из-за недопуска ремонтных бригад к общим коммуникациям.

Доступ к общему имуществу дома необходим для проведения ремонтных работ

Управляющая домом организация по договору управления обязана содержать в надлежащем состоянии общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

К такому имуществу, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п.п. 5 – 7 ПП РФ № 491, относятся помещения общего пользования, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, крыши, несущие и ненесущие конструкции, земельный участок со всеми объектами на нём, а также всё инженерно-техническое оборудование, предназначенное для обслуживания двух и более помещений.

При этом в многоквартирном доме должен быть обеспечен свободный доступ к общему имуществу дома: для использования собственниками и нанимателями помещений, для текущего и капитального ремонта управляющей организацией (в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354).Доступность для инвалидов жилых помещений и общего имущества в МКД

Переустройство помещений не должно мешать доступу УО к общему имуществу дома

Собственник может провести переустройство своей квартиры и расширить её за счёт общего имущества только в случае, если на это было дано согласие 100% собственников на общем собрании, поскольку такие действия влекут уменьшение состава ОИ МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Также согласовать переустройство должен орган местного самоуправления.

При этом переустройство помещения собственника не должно ограничивать доступ к коммуникациям и инженерным системам, которые относятся к общему имуществу дома. За состояние и ремонт таких элементов отвечает управляющая организация, и она вправе добиваться демонтажа перегородок и элементов, которые препятствуют доступу к элементам общего имущества МКД.

Так, через суд УО добилась от жителей дома, чтобы они убрали металлический короб колясочной: он преградил путь к люку в отсек с инженерными коммуникациями системы водоотведения.

В Московской области УО нашла другой выход из ситуации, когда перепланировка преградила ей путь к коммуникациям: было проведено ОСС, на котором монтаж новой перегородки согласовали все собственники. При этом ключи от нового помещения, где проходили инженерные системы, собственники передали в аварийно-диспетчерскую службу УО.

Собственник обязан предоставлять УО доступ в квартиру для осмотра или ремонта общего имущества

С большими сложностями, чем новые перегородки, управляющие организации сталкиваются, если текущий или капитальный ремонт требуется инженерным системам дома, расположенным в помещении собственников или нанимателей. В таком случае требуется не просто доступ к инженерным системам, а доступ в квартиру, который может предоставить только сам собственник.

Иногда такой доступ УО может получить через суд. Например, в Кургане в начале 2019 года СМИ говорили сразу о двух подобных ситуациях: управляющая организация в судебном порядке получила право войти в квартиру собственника, чтобы заменить секцию канализационной трубы, а регоператор по капремонту только через суд добился права войти в квартиру для ремонта балконной плиты.

Теме получения доступа в помещение собственника для ремонта транзитных инженерных коммуникаций Минстрой РФ посвятил письмо от 16.01.2019 № 794-АО/06. Ведомство отметило, что обязанность владельца помещения в МКД, через которое проходят общедомовые инженерные системы, закреплена в пп. «б» п. 32, «е» п. 34 ПП РФ № 354.

Собственник обязан впускать в квартиру сотрудников УО для осмотра технического и санитарного состояния оборудования в заранее согласованное время, но не чаще 1 раза в 3 месяца. Для выполнения необходимых ремонтных работ допуск предоставляется по мере необходимости, а для ликвидации аварий – в любое время.

Поэтому, как утверждает Минстрой РФ, если проложенные в стенах или полу квартиры коммуникации требуют текущего или капремонта, собственник такого помещения должен впустить ремонтную бригаду УО или представителей подрядной организации, которая проводит капремонт.Обязана ли УО проводить текущий ремонт без решения общего собрания

При отказе собственника пустить УО в квартиру необходимо составить об этом акт

Причины, по которой жители квартир не пускают ремонтные бригады, различны. Например, кто-то боится, что при ремонте коммуникаций будут вскрыты стены/полы, а восстановление придётся оплачивать самому собственнику, а кто-то – что при работах обнаружатся несогласованные перепланировки квартиры.

В письме № 794-АО/06 Минстрой РФ также объясняет, как действовать управляющей или иной, проводящей ремонт общего имущества, организации в случае, если собственник не пускает бригаду в квартиру.

В такой ситуации оргнизации необходимо составить акт об отказе в доступе. Акт должен подписать собственник помещения, а если он откажется – два незаинтересованных свидетеля. В акте следует прописать, что ремонт элемента невозможен, поскольку доступ к нему закрыт.

Затем УО следует обратиться в орган Госжилнадзора либо для ускорения процесса – напрямую в суд. Особенно это важно в ситуации, когда коммуникации требуют срочного, порой аварийного ремонта.

Если орган ГЖН решит привлечь УО к ответственности из-за ненадлежащего содержания общего имущества, то управляющая организация должна будет доказать, что:

  • ситуация сложилась не по её вине;
  • сама организация предпринимала все зависящие от неё шаги для надлежащего исполнения своих обязанностей.

Такая позиция отражена в судебной практике, например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А12-25299/2013, решении АС Республики Татарстан по делу № А65-8715/2014.

При недопуске к общему имуществу ответственность за последствия несёт собственник

Минстрой РФ в письме также остановился на вопросе ответственности собственника в случае, если он не пускает ремонтные бригады в своё помещение для проведения ремонта на общедомовых коммуникациях. В таком случае всю ответственность за возможные последствия аварий несёт собственник помещения, не пустивший в квартиру УО или подрядчика.

Если в период, пока УО через суд добивается доступа к общему имуществу дома для проведения аварийных или восстановительных работ, случится прорыв трубы или другая авария, то весь причинённый вред будет возмещать собственник помещения, куда не смогли попасть ремонтные бригады (ч.ч. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ). Ущерб и иной вред при этом взыскиваются с виновного через суд.Верховный Суд РФ о перепланировке и реконструкции помещений в МКД

Собственник при ремонте в квартире не должен перекрывать доступ к общему имуществу

Собственника помещения, в котором требуется провести ремонт общедомовых коммуникаций, обычно волнует вопрос, кто заплатит за повреждение полов/стен, в которых эти коммуникации проложены. Ведь чаще всего, чтобы добраться до труб, необходимо вскрывать эти части помещения.

Минстрой РФ напомнил о том, что если ремонтные работы, в том числе капитального характера, невозможно провести без повреждения имущества собственника помещения, то расходы на демонтаж и монтаж конструкций должны быть включены в стоимость такого текущего ремонта или в проектную документацию на капремонт.

Другая ситуация, если при проектировании и строительстве дома доступ к общедомовым инженерным системам был оборудован внутри помещений собственников, а жители сделали ремонт, смонтировали встроенную мебель, и такой доступ стал невозможен.

Источник: https://roskvartal.ru/soderzhanie-mkd/10391/ob-obyazannosti-zhiteley-predostavlyat-uo-dostup-k-obschemu-imuschestvu

Доступ к общедомовому имуществу Жилищный кодекс

Доступ собственников к общедомовому имуществу

Скачать бесплатно: Жилищный кодекс Российской Федерации последняя редакция 2019 года

Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
(часть 1 в ред. Федерального закона от 04.06.

2011 № 123-ФЗ)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1.

Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.
(часть 4.1 введена Федеральным законом от 29.12.2017 № 462-ФЗ)

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.
(в ред. Федерального закона от 03.08.2018 № 341-ФЗ)

6.

В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
(часть шестая введена Федеральным законом от 18.12.2006 № 232-ФЗ)

Статья 36.1. Общие денежные средства, находящиеся на специальном счете

Источник: https://raschetgkh.ru/zhilishchnyj-kodeks-glava-6.html

Общедомовая территория в многоквартирном доме ЖК РФ — Юридический справочник

Здравствуйте, уважаемые читатели блога “Кооперативы против бедности”!

При устройстве, когда экономика каждого коммерческого субъекта, зависит от прибыли, получаемой в результате деятельности в том или ином секторе экономики капиталистического государства, владельцам общего имущества в многоквартирном доме сложно проследить, и вовремя остановить коммерческую организацию-управляющую  компанию, или любую другу организацию, которая стремиться без согласия собственников общего имущества в многоквартирном доме использовать это имущество для получения прибыли её владельцами. Публикуемая статья поможет разобраться с некоторыми  вопросами, связанными с использованием общего имущества многоквартирного дома, и привести в соответствие с российским законодательством имеющиеся нарушения.

Использование общего имущества в многоквартирном доме регулируется как нормами Гражданского кодекса РФ, так и нормами Жилищного кодекса РФ. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 249 и п. 1 ст.

247 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех её участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

А согласно частям 1 и 2 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют,пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Сказанное означает, что использование общего имущества многоквартирного дома должно решаться собственниками этого имущества – собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании, что находит своё отражение в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Согласитесь, было бы глупо, если бы к вам, как к собственнику квартиры, пришёл сосед и стал распоряжаться в вашей квартире как полноправный хозяин.

Итак, рассмотрим на нескольких примерах использование общего имущества третьими лицами, не являющимися собственниками помещений в многоквартирном доме.

Использование общего имущества – земельного участка предпринимателями. Каждый многоквартирный дом имеет свой собственный земельный участок, который входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Следовательно размещение на этом земельном участке торговых точек без ведома собственников помещений многоквартирного дома незаконно, потому как: согласно п. 4 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Для разъяснений вам необходимо обратиться в вашу управляющую организацию с заявлением о предоставлении сведений о занятии земельного участка.

Использование общего имущества –размещение рекламных конструкций на стенах дома

Согласно п. 3 ч. 1 ст.

36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Самое больной и самый прибыльный вид нарушения. Задайте себе вопрос, на стенах вашего многоквартирного дома имеются рекламные конструкции? А кто-либо спрашивал вашего разрешения на их размещение, а также о цене за квадратный метр размещения?

В подавляющем большинстве нет. Поверьте, коммерческая цена рекламного места за один квадратный метр достаточно велика. При наличии такой арендной платы ваши подъезды были бы с бронированными дверями, золотыми ручками и мраморными полами.

19 которого, установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются её владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.

По данному вопросу имеется очень важное Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 18 ноября 2014 г. № 303-ЭС14-395: Компания, управляющая многоквартирным домом, обратилась в суд, потребовав взыскать с фирмы неосновательное обогащение.

Как указал истец, ответчик использует фасад дома без согласия собственников помещений в нем для размещения двух своих конструкций с рекламой. СК по экономическим спорам ВС РФ сочла, что требование обоснованно лишь в части, и пояснила следующее.

Источник: https://dk-kupavna.com/dostup-k-obschedomovomu-imuschestvu-zhilischnyy-kodeks/

Что относится к общедомовому имуществу в МКД

Доступ собственников к общедомовому имуществу

Начнем с того, что подразумевается и что можно отнести к общему имуществу многоквартирного дома.

Согласно жилищному кодексу в состав общедомового имущества многоквартирного дома входит:

  1. Помещения в доме, которые выходят за пределы квартиры: лестницы, лестничные площадки, лифтовое оборудование (лифты, шахты лифтов), подвалы, коридоры, техэтажи, чердаки. В современных МКД, зачастую, подвалы и технические этажи идут на продажу в качестве нежилых помещений под офисы. Однако в статье 36 ЖК РФ пункте 1.1 сказано, что в состав общего имущества входят подвалы и технические этажи, в которых имеются общие инженерные коммуникации. Поэтому часть данных помещений все равно будет являться частью общедомового имущества.
  2. Любые помещения в многоквартирном доме, которые конкретно не принадлежат определенному собственнику. То есть, если Вы с жильцами организовали у себя в подвале спортзал, то принадлежать он будет всем жильцам на праве общедомовой собственности.
  3. Крыши, несущие конструкции дома, любое оборудование, которое находится в доме и за его пределами, которое используется для обслуживания более чем одной квартиры/помещения.
  4. Земельный участок на котором стоит МКД вместе с элемента благоустройства: озеленение, детские площадки, парковки и пр., которые относятся к данному дому в границах, определенных действующим земельным и градостроительным законодательствами.

Согласно постановлению правительства №491 к общедомовому имуществу относится абсолютно тоже самое. Теперь Вы знаете, что является общедомовым имуществом.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Согласно статье 36 жилищного кодекса пункту 1.3 к общедомовому имуществу относят несущие и ненесущие конструкции дома, которые обслуживают более одного помещения. Таким имуществом является балконная плита. Кстати такую же позицию выразил и Верховный Суд РФ.

Верховный Суд РФ в Определении от 17 января 2012 г. N КАС11-789 подтвердил позицию, согласно которой, балконная плита относится к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме.

 Дословное определение суда: “оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного помещения. Балконные плиты, отнесенные к ограждающим несущим конструкциям, включаются в состав общего имущества как конструктивные части здания, обеспечивающие его прочность и устойчивость.

С учетом технических особенностей этих конструкций балконные плиты отвечают основному признаку общего имущества как предназначенного для обслуживания нескольких или всех помещений в доме.

Но если балконная плита – это общедомовое имущество, то это вовсе не значит, что его ограждения, застекление и отделка относится туда же. Это уже личное имущество собственника, за которое отвечает уже не управляющая организация, а лично каждый собственник балконного помещения.

Является ли полотенцесушитель общедомовым имуществом?

Полотенцесушитель является составной частью инженерных систем горячего водоснабжения. Согласно постановлению правительства №491 пункта 5, абзаца 1:

В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

То, что правее этого крана, общедомовым имуществом уже не является.

В итоге получается следующая ситуация.

Если на ответвлений на змеевик нет отключающих кранов, то полотенцесушитель полностью относится к общедомовой собственности и отвечать за него должна Ваша управляющая компания или ТСЖ.

Если на полотенцесушителе присутствуют краны для отключения полотенцесушителя, то общедомовым имуществом будет труба до регулировочного крана, а после – уже Ваше личное имущество.

Стояк батареи – это общедомовое имущество?

Согласно постановлению правительства №491 пункта 6:

В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Получается, что стояк батареи – это общедомовая собственность.

Канализационный стояк – это общедомовое имущество?

В постановлении правительства №491 в пункте 5 второго абзаца говорится следующее:

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

Вот оно первое стыковое соединение. То что слева уже является личным имуществом собственника

Таким образом Ваше имущество начинается там, где происходит первое стыковое соединение от ответвления общего канализационного стояка.

Какая ответственность за порчу общедомового имущества?

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает следующее наказания по статье 7.17 «Уничтожение или повреждение чужого имущества», куда можно отнести и порчу общедомового имущества. Отдельной статьи за порчу общедомового имущества не предусмотрено.

Умышленное уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти действия не повлекли причинение значительного ущерба, – влечет наложение административного штрафа в размере от трехсот до пятисот рублей.

Если было испорчено общедомовое имущество, то тут есть несколько вариантов развития событий. Если вы не знаете кто его испортил, то следует обратиться в управляющую компанию, обслуживающей Ваш дом, в письменном виде и попросить устранить имеющиеся нарушения.

Если же кто-то испортил общедомовое имущество в личных целях.

Например, вбил в общем коридоре кронштейны, чтобы вешать туда свой велосипед, тогда Вам потребуется обратиться уже в государственную жилищную инспекцию Вашего региона с жалобой о нарушении собственником порядка пользования общим имуществом многоквартирного дома.

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право.

Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества.

По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот – в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность.

Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290.

 Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Использование общедомового имущества многоквартирного дома

Мы перечислили в самом начале, что относится к общедомовому имуществу. Сразу скажу, что использовать общее имущество МКД никто не имеет право: ни Управляющая компания, ни ТСЖ, ни даже собственники многоквартирного дома.

Не могут без согласия общего собрания собственников (статья 36 пункт 4 ЖК РФ). Решение собственников об использовании общедомового имущества должно пройти по всем правилам жилищного кодекса.

В противном случае решение, принятое на общем собрании, может быть принято не состоявшимся.

Следует иметь в виду, что передать общедомовое имущество многоквартирного дома кому-то в безвозмездную собственность возможно только при согласии абсолютно всех 100% собственников всех жилых и нежилых помещений, так как в статье 36 ЖК РФ пункте 3 сказано следующее:

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

А вот, чтобы сдавать общедомовое имущество в аренду, к примеру, подвальные помещения под офисы и получать за это деньги, которые должны распределяться между всеми собственниками в эквиваленте равной их доли в общедомовом имуществе, потребуется голоса собственников, обладающих 2/3 площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

( 1 оценка, среднее 5 из 5 )

Вам также может понравиться

Источник: https://xn----7sbbgprdapgpnkgjg3c3g5dta.xn--p1ai/%D0%BE%D0%B1%D1%89%D0%B5%D0%B4%D0%BE%D0%BC%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D0%B8%D0%BC%D1%83%D1%89%D0%B5%D1%81%D1%82%D0%B2%D0%BE/

Как жильцы дома могут заработать на общедомовом имуществе

Доступ собственников к общедомовому имуществу

статьи:

Современные реалии заставляют граждан самостоятельно искать источники дохода, пополняя семейный или личный бюджет из самых неожиданных источников. Возможность заработать на общедомовом имуществе для многих из них незнакома. В то же время, при грамотном подходе, ею можно воспользоваться, извлекая пользу для себя и предоставляя нужные услуги третьим лицам.

Что относится к общедомовому имуществу

Любые помещения, которые не являются частями и квартир и не находятся в личной собственности жильцов многоквартирного дома, считаются общедомовым имуществом.

Нормы, регулирующие правоотношения собственников в отношении общего имущества рассматриваются в главе 6 Жилищного кодекса (ЖК) РФ, существенные сведения содержатся в Постановлении Правительства РФ № 491 от 13.08.06 г.

«Об утверждении правил содержания имущества многоквартирного дома». Его перечень дан в статье 36 ЖК РФ.

Общим имуществом жильцов являются:

• лестницы и лестничные площадки;
• лифты, лифтовые и иные шахты;
• общие коридоры;
• технические этажи и подвалы;
• чердачное помещение;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции;
• иные помещения, не являющиеся квартирами. Также в совместной собственности проживающих в доме лиц, могут находиться помещения, предназначенные для социально-бытовой деятельности и организации досуга жильцов: • спортивные комнаты;
• бытовки;
• комнаты для детского творчества и иных потребностей. Придомовая территория тоже относится к общему имуществу дома. Ответственность за её благоустройство, права распоряжения и пользования ею, принадлежат собственникам квартир. ВАЖНО: Законодательством не установлен исчерпывающий перечень такого имущества, так как в старых домах чердачные и подвальные помещения не всегда оформлялись в собственность жильцов, а могли остаться в собственности муниципалитета.

Как можно использовать общедомовое имущество?

Общее имущество многоквартирного дома (МКД) находится в совместном владении. Проживающие в доме пользуются им по мере надобности, в зависимости от этажа, на котором проживают, и других нюансов. Все жильцы оплачивают работы по его содержанию. Например: 1. Жильцы первого этажа оплачивают содержание лифтов, хотя не пользуются ими. 2.

Жильцы верхних этажей оплачивают наведение порядка в подвальном помещении, хотя его состояние существенно не влияет на запах и наличие сырости в их квартирах. 3. Лица, у которых нет автомобилей, оплачивают содержание парковочных мест. 4.

Все граждане, пользующиеся лифтом или лестницей, оплачивают содержание пандусов для передвижения лиц с инвалидностью. Ответственное управление делится на всех проживающих, соразмерно доле владения каждого из них.

СПРАВКА: Для определения доли в праве на общее имущество, нужно определить процент, который составляет площадь квартиры по отношению к площади МКД. Кроме пользования помещениями, собственники вправе использовать элементы здания для получения прибыли. Прибыль можно получить от следующих видов деятельности: 1.

Сдачи в аренду рекламодателям внешней стороны стены, для размещения на фасаде здания рекламных щитов.
2. Взимания оплаты с провайдеров.
3. Распоряжения придомовой территорией. При грамотном подходе данные виды деятельности могут принести доход, покрывающий часть расходов на квартплату.

Можно ли продавать общедомовое имущество?

Отчуждение площадей общего пользования третьим лицам, равно как и жильцам МКД категорически запрещено. Разъяснения по такому запрету даны в Письме Министерства строительства и Жилищно-коммунального хозяйства РФ № 22876-АЧ/04 от 23.07.15 г. со ссылкой на нормы законодательства: • ч. 1 ст. 36 ЖК РФ;
• ч.

4 ст. 37 ЖК РФ;
• ч.3 ст. 39 ЖК РФ;
• ч.2 ст. 291 ГК РФ. Документ поясняет, то препятствием к участию в сделках купли-продажи является прямой запрет на выделение доли в натуре, касающийся площадей совместного пользования. Не выделенная в натуре собственность отчуждаться не может.

Также она не может быть поставлена на кадастровый учёт в качестве автономного объекта. Данный запрет имеет логическое обоснование.

Оно связано с тем, что планировка МКД предусмотрена разумное планирование эксплуатации и использования дома, которое предусматривает беспрепятственный доступ ко всем элементам здания.

Это необходимо для полноценного функционирования системы коммуникаций и проведения текущего ремонта всех коммуникационных систем. Попытка перекрытия предусмотренного доступа, путём выделения этих помещений в собственность отдельных лиц, может стать причиной ущерба всему зданию или системам инженерных коммуникаций, что в принципе недопустимо.

Как собственники жилья могут влиять на использование общедомового имущества

За общедомовое имущество ответственны собственники МКД, оплачивающие из своих средств его содержание и эксплуатацию, а не управляющая компания (УК). Поэтому без их ведома УК, выполняющая лишь организационную и посредническую функцию, принимать ответственные решения о вопросах распоряжения общими площадями, не может.

ВНИМАНИЕ: Ответственные наниматели и арендаторы квартир не приравниваются по полномочиям к собственникам, поэтому принимать ответственные решения они не могут. Механизм, посредством которого собственники принимают ответственные решения, в том числе – по управлению совместным имуществом, это общее собрание собственников.

Все решения, которые оно принимает подлежат анию. Подсчёт проводит специальная счётная комиссия. Если большинство «за» – решение, рассматриваемое собранием, принимается и подлежит исполнению.

Если группе собственников пришла идея о том, как можно использовать часть общего имущества, реализовать её можно, следуя алгоритму:

1. Инициативная группа обсуждает идею о том, как выгодно распорядиться совместной собственностью дома и получить прибыль. Эта мысль лаконично формулируется в повестку общего собрания. 2. Составляются повестки-оповещения, приглашающие собственников на общее собрание, с указанием даты и времени проведения. 3. Управляющая компания уведомляется о проведении общего собрания. 4. На собрании инициативная группа выступает с предложением о получении прибыли с общего имущества. По вопросу ведётся полемика. 5. Вопрос выносится на ание. Специальная комиссия проводит подсчёт . 6. Результаты собрания оформляются протоколом, экземпляр которого передаётся руководству УК. На основании решения, внесённого в протокол общего собрания собственников, УК принимает ответное решение. Если оно положительное – результаты собрания вступают в силу и начинают реализовываться. Отрицательное постановление управляющей компании должно отвечать следующим требованиям: • основываться на решении общего собрания;
• каждый пункт, который не может подлежать удовлетворению, должен быть мотивирован;
• при отказе даётся ссылка на нормы законодательства;
• он должен выдаваться в письменном виде в форме выписки из решения УК;
• выписка скрепляется подписью руководителя и круглой печатью УК. Ответное решение компании доводится до сведения собственников, участвовавших в ании. СПРАВКА: Кроме традиционной формы проведения собрания, его можно провести заочно, передав всем собственникам информацию, поставленную на повестку дня и бюллетени для ания, а через 2-3 дня, собрав их.

Какие полномочия имеет УК по распоряжению общедомовым имуществом?

Управляющая компания вправе принимать решения, действуя исключительно в интересах жильцов. Принимая то или иное решение, она должна довести до собственников все сведения, касающиеся их имущественных интересов. Решения, принятые без их согласия неправомочны и могут быть оспорены владельцами квартир.

Любое решение УК может принимать совместно с жильцами, действуя по следующему алгоритму: 1. Назначить общее собрание собственников, осведомив их о повестке дня и времени его проведения. 2. Выступить на собрании, привести аргументы в пользу принятия решения о получении прибыли с общедомового имущества. 3. Провести полемику сторон.

4. Провести ание, с подсчётом . 5. Оформить решение общего собрания протоколом, подшить протокол к пакету правоустанавливающих документов. Без организации общего собрания и оформления протокола, руководство управляющей компании не вправе зарабатывать на общем имуществе жильцов.

Любые действия, предпринятые в этом направлении, являются противозаконными.

Что делать, если управляющая компания присваивает деньги от распоряжения общим имуществом?

Если жильцы дома обнаружили, что общее имущество эксплуатируется без их ведома, им следует обратиться за разъяснениями в управляющую компанию. Руководитель УК обязан дать такие разъяснения в письменном виде и отчитаться за расходование денежных средств, полученных за предоставление той или иной услуги сторонним компаниям.

Собственники вправе предъявить требование, чтобы данная информация была озвучена на общем собрании, которое подтвердит своё согласие или откажет в предоставлении услуги. Если УК ответит отказом или проигнорирует требования жильцов дома, то они вправе подать жалобу: • в Государственную жилищную инспекцию;
• в прокуратуру.

Если собственники намерены взыскать с УК незаконно полученные денежные средства, нужно подавать иск в суд.

Размещение на фасадах домов

Неплохой доход может приносить реклама, размещённая на стене дома с наружной стороны. Чтобы водрузить на фасад рекламную конструкцию, рекламодателю нужно вначале получить разрешение в городской администрации, согласовав текст, размер и внешний вид рекламного щита или электронного табло.

С полученным официальным административным разрешением, собственник рекламной конструкции обращается к руководителю УК. ВНИМАНИЕ: За размещение несанкционированной рекламы административная ответственность, предусматривающая штрафы, вменяется не только собственнику рекламной конструкции, но и собственнику объекта недвижимости, на котором он размещён.

Взимание оплаты за рекламу регулируется нормами статьи 44 ЖК РФ. Оно мотивировано тем, что фасад является общедомовым имуществом, принадлежащим собственникам дома. Соответственно, установка рекламного щита рассматривается как аренда данного имущества.

Поэтому с владельца рекламной конструкции может быть получена плата в размере стоимости аренды, исходя из количества м2, которые занимает выставленный щит или табло. Кроме администрации населённого пункта, разрешение на закрепление рекламного щита, должно быть получено от собственников жилого дома.

При принятии решения следует руководствоваться нижеследующим: • эстетическим и этическим содержанием;
• рентабельностью предложения;
• удобством жильцов дома. Если собственники дома не выразили желания относительно такой формы эксплуатации фасада, руководство УК не вправе идти наперекор их воле.

Законность взимания оплаты с провайдеров за размещение ими сетей

Вопрос о законности взимания платы с провайдеров за размещение ими своих сетей, рассматривается двояко. С одной стороны они используют общедомовое имущество для размещения и проводки кабелей и иного оборудования. Это предусматривает взимание с них арендной платы.

С другой стороны, они сами, руководствуясь Законом о связи, утверждают, что их услуга является публичной офертой, и они действуют в интересах заказчика, на общей площади которого размещают необходимое для оказания услуги техническое оснащение.

ВАЖНО: Эти споры создали прецедент, удобный для недобросовестных руководителей УК, которые, поддерживая точку зрения провайдеров, присваивают деньги, передаваемые им «в конверте», в обход бухгалтерской отчётности. Правильными будут оба подхода, но при определённых условиях: 1.

На общем собрании решается, что с провайдеров будут (не будут) взимать деньги за использование общего имущества. 2. Решение оформляется протоколом. 3. Для телекоммуникационной компании подготавливается выписка с условием оплаты или безвозмездного предоставления площадей для размещения сетей и оборудования.

Поэтому если собственники дома решили получать прибыль с использования общего имущества, то они вправе заявить об этом провайдерам и добиться от них оплаты.

Использование придомовой территории

Чтобы придомовая территория могла использоваться по собственному усмотрению, в том числе – приносила прибыль, нужно оформить закреплённый за МКД участок земли в собственность. После этого на общем собрании жильцов нужно решить вопрос о её благоустройстве.

Для получения дохода можно часть земли сдавать в аренду:

• под платную парковку;
• под размещение торговых точек. При этом следует руководствоваться нормами СанПиН 2.1.2.2645 10, которые обязывают выделять территорию двора в отдельную зону, на которой допустимо размещать только: • беседки;
• газоны;
• детскую игровую площадку. Поэтому от территории, используемой для бизнеса, двор должен быть отгорожен специальной оградой. На что можно потратить деньги, полученные от общедомового имущества
Полученные собственниками МКД деньги могут использоваться: • на проведение текущего или капитального ремонта;
• на благоустройство двора;
• на облагораживание подъездов и облика дома;
• на оплату услуг ЖКХ. Если доход является существенным, в совместную собственность можно оформить, выкупленную на эти деньги прилегающую территорию и нежилые помещения нижних этажей.

Приобретённую недвижимость также можно привести в надлежащий вид, и передать в аренду под размещение торговой точки, парикмахерской или салона. А на прилегающей земле можно разместить дополнительные парковочные места.

Источник: https://expert-finjur.ru/168/zhkh-Kak-zhiltsy-doma-mogut-zarabotat-na-obshchedomovom-imushchestve/

Адепт в юриспруденции
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: